https://www.avf-law.co.il https://www.avf-law.co.il/caveat האם בית המשפט העליון שינה את מעמדה של הערת האזהרה בפסיקות האחרונות שניתנו בעניין זה. <div data-rss-type="text"> <div> <span> שני פסקי דין שניתנו לאחרונה על ידי בית המשפט העליון מעמידים באור מעניין את שאלת מעמדה של הערת האזהרה, להלן נעסוק בקצרה בפסקי דין אלו: </span> </div> <div> <span> <br/> </span> </div> <div> <span> כידוע, הערת אזהרה הינה הערה הנרשמת במרשם המקרקעין ומטרתה להזהיר ולהודיע לצדדים שלישיים כי במקרקעין אשר לגביהן רשומה ההערה קיימת התחייבות לעשיית עסקה או להימנעות מעשיית עסקה ביחס אליהם. למעשה עיון בפנקסי המקרקעין בהן רשומה ההערה צפוי למנוע לרוב מצד שלישי לבצע בהם עסקה אשר עשויה להביא אותו ל"תאונה משפטית" מול המוטב בהערת האזהרה הרשומה.  </span> </div> <div> <span> <br/> </span> </div> <div> <span> אומנם הערת אזהרה אינה זכות קניינית במקרקעין ואולם במהלך השנים התחזק מעמדה של הערת האזהרה עד כדי שהיא קנתה לעצמה מעמד של זכות מעין קניינית ואשר לרוב איננה ניתנת לסתירה. </span> </div> <div> <span> <br/> </span> </div> <div> <span> כאמור, לאחרונה ניתנו שני פסקי דין בבית המשפט העליון, האחד - ניתן לומר - החליש את מעמדה של הערת האזהרה ואילו פסק הדין השני כך נראה חיזק את מעמדה, שני פסקי הדין נגעו למעמדה של הערת האזהרה במסגרת הליכי חדלות פרעון. נראה כי בית המשפט העליון עוד לא אמר את המילה האחרונה ועוד צפויה פסיקה נוספת ומשמעותית בעניין זה. </span> </div> <div> <span> <br/> </span> </div> <div> <span> בפסק הדין הראשון שניתן בע”א 459/20 <b> מרדכי חכם נ’ עו”ד מור נרדיה, מנהל מיוחד <span> , </span> </b>  אישר בית המשפט העליון למחוק הערות אזהרה שנרשמו לטובת רוכשי דירות במסגרת פרויקט תמ”א 38 שנקלע לקשיים ומונה לו נאמן. במקרה זה הנאמן נתקל בקושי להשלים פרויקט בנייה שנקלע לקשיים וזאת בשל היעדר האפשרות לאתר יזם שיסכים לבצע את העבודה בשל חוסר כדאיות כלכלי, שכן אף אחד מאותם יזמים שאליהם פנה המנהל המיוחד לא הסכים לקבל על עצמו את ההתחייבויות שקיבל היזם הראשון שנקלע לקשיים כלפי אותם רוכשי דירות. בשל האמור הגיע בית המשפט למסקנה שהסכמי המכר של רוכשי דירות היזם בפרויקט הינם בגדר "נכס מכביד" ומשכך דינם להתבטל. בהתאם לכך גם הערת האזהרה שנרשמה לטובת אותם רוכשים דינה להתבטל.   </span> </div> <div> <span> <br/> </span> </div> <div> <span> להחלטה זו יש משמעות קרדינלית בעיקר ביחס להתקשרות בעסקאות עם יזם בפרוייקטים של תמ"א 38 אשר בהן ניתנת בטוחה בדמות הערת אזהרה ותשלומים על פי התקדמות הבנייה – זאת לעומת פרויקטים יזמיים רגילים שבהם ניתנת בדרך כלל בטוחה בדמות ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח.  </span> </div> <div> <span> <br/> </span> </div> <div> <span> נציין כי לאחרונה פועל ממונה חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון לעדכן את תקנות המכר על מנת לקבוע שיעורי תשלום בגין דירה חדשה בהתאם לקצב התקדמות העבודות, במועדים מאוחרים יותר לעומת הקבוע היום בתקנות, וזאת על מנת להגן על הרוכשים ולהפחית את הסיכון שלהם – סיכון שגדל כאמור כפועל יוצא מפסק הדין הנ"ל. </span> </div> <div> <span> <br/> </span> </div> <div> <span> פסק הדין השני ניתן לקראת סוף שנת 2020, מספר חודשים לאחר שניתן פסק הדין הראשון, ובפסק דין זה נדמה כי בית המשפט העליון ביקש לשוב ולחזק את מעמדה של הערת האזהרה לאחר היחלשות מוסד זה בעקבות פסק הדין הראשון. </span> </div> <div> <span> <br/> </span> </div> <div> <span> מדובר בע”א 3042/19 <b> אביחי ורדי, נאמן לנכסי החייב יצחק יפה נ’ אלימלך רייכמן </b> , במקרה זה ביקש נאמן בהליך פשיטת רגל של חייב למחוק הערת אזהרה שנרשמה על נכס של חייב וזאת לצורך הבטחת תשלום חובו של אותו חייב. במקרה זה דובר היה על הערת אזהרה שלילית מסוג הערה על הימנעות מעשות עסקה ובית המשפט לאחר ניתוח מעמדה של הערת האזהרה תוך השוואתה להערת אזהרה חיובית הגיעה לכלל מסקנה שהחוק אינו מפריד בין הערה חיובית להערה שלילית והוא קובע נורמה מהותית המשריינת את זכותו של בעל ההערה מפני פגיעה על ידי אחרים שגם להם יש זכויות נגד בעל הנכס. בית המשפט קבע כי די ברישומה של הערת האזהרה כדי לתת עדיפות לבעל ההערה על פני נושים אחרים של החייב וכן קבע כי הערת אזהרה היא “בבחינת נורה אדומה מהבהבת, המרתיעה בפני כל מטען שהמקרקעין נושאים לזכות בעל ההערה”.  </span> </div> <div> <span> <br/> </span> </div> <div> <span> אם כך, בתוך מספר חודשים נראה כי ניתנו שני פסקי דין מפי הערכאה הגבוהה ביותר בשני כיוונים מנוגדים לכאורה וונראה כאמור, כי טרם נאמרה המילה האחרונה בעניין מעמדה של הערת האזהרה. </span> </div> <div> <span> <br/> </span> </div> <div> <span> </span> </div> <div> <span> <div> <span> נכתב ע"י עו"ד אמנון פרוידמן. </span> </div> <div> </div> </span> </div> <div> <span> <br/> </span> </div> <div> <span> <b> האמור במאמר זה או בכל מאמר אחר באתר זה הינו בבחינת מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי. ככל שמי מהמבקרים באתר יבחר לעשות כן הרי הוא פועל על אחריותו המלאה בלבד. </b> </span> </div> <div> <br/> </div> </div> Wed, 20 Jan 2021 13:12:01 GMT https://www.avf-law.co.il/caveat thumbnail main image https://www.avf-law.co.il/coronavirus-contracts מגפת הקורונה השליכה באופן מהותי על המגזר הפרטי והעלתה לקדמת הבמה את טענת סיכול החוזה שהפכה לאות מתה בדין הישראלי. האם לאור המשבר העולמי ניתן לבטל חוזה בטענת סיכול חוזה? <div data-rss-type="text"> <p> </p> <span> <p> מגיפת הקורונה השפיעה על כולנו בדרכים רבות, שונות ומשונות. אולם, נשאלת השאלה כיצד השלכות המגיפה משפיעות על אופן קיום חוזים והתחייבויות הנובעות מהם אשר לא צפו מגיפה בסדר גודל בינלאומי.  </p> <p> למשל, האם שוכר דירה שאיבד את מקור פרנסתו יכול לעכב תשלומי דמי שכירות או להפחיתם? האם שוכר חנות בקניון יכול להודיע על ביטול ההסכם באופן חד-צדדי בשל הסגרים שהוטלו שלא מאפשרים הגעת לקוחות לחנות? האם חתן וכלה שלא יכולים לקיים חתונה באולם בשל המגבלות זכאים להחזר כספי?  </p> <p> השאלות רבות והתשובות אינן פשוטות כלל וכלל.  </p> <p> <span> בתי המשפט השונים דנים בשאלות הללו מדי יום והתשובות אינן אחידות, אך כלל הבסיס ידוע - </span> <b> חוזים יש לקיים </b> . </p> <p> יחד עם זאת, קיימת בדין עילת פטור בשל סיכול חוזה. בסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 נקבע כי צד לחוזה שהפר אותו בשל נסיבות, שבעת כריתת החוזה, לא ידע עליהן ולא יכול היה לצפותן מראש, וקיום החוזה בשל נסיבות אלו אינו אפשרי או שונה באופן יסודי, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה או מתן פיצויים. אך <span>  ידוע כי במהלך השנים פסיקת בית המשפט העליון רוקנה מתוכנה את עילת סיכול החוזה עד שהפכה לאות מתה. </span> </p> <p> <span> אולם, ביום 7 יולי 2020 פורסמו מסקנות צוות בין-משרדי שהקים משרד המשפטים לפיו - "משבר הקורונה <b> מהווה אירוע בלתי צפוי </b> , שכן לא ניתן היה לצפות את המגיפה ובעיקר את השלכותיה. הקורונה יצרה נסיבות חריגות, שפגעו מהותית באפשרות לקיום החוזה כפי שהוסכם עליו". אך הצוות אף הדגיש כי " <b> אין בכך כדי לאפשר לצדדים לחוזה להתנער מחיוביהם החוזיים </b> ועליהם לעשות כל מאמץ להמשיך ולקיים את החוזים שערכו ולהתאימם לנסיבות שהשתנו <span> " </span> . משמע, מצופה מהצדדים לקיים את החוזה בתום-לב (שהינה דרישה המעוגנת בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973) ולהתאים את החיובים הקבועים בו לאור הנסיבות המשתנות.  </span> </p> <p> <span> כב' השופט חגי ברנר דן בעילת סיכול החוזה לאור משבר הקורונה וציין כי ישנם שלושה תנאים לביסוס הטענה: 1. העדר צפיית הנסיבות המסכלות בעת כריתת החוזה; 2. קיומן של נסיבות מסכלות ההופכות את קיום החוזה לבלתי אפשרי או לשונה באופן יסודי ממה שהוסכם בין הצדדים; 3. העדר יכולת למנוע את הנסיבות המסכלות.  </span> </p> <p> <span> באשר לתנאי הראשון אמר כב' השופט ברנר כי <span> לא ניתן היה לצפות את השלכות מגפת הקורונה </span> :  </span> </p> <p> <span> " </span> <b> <span> הרי שקשה להלום שאדם בר דעת היה יכול או צריך לצפות את מלוא השלכותיה מרחיקות הלכת של מגפת הקורונה, בין השאר על הכלכלה וחיי המסחר, בישראל ובעולם כולו. עסקינן במגיפה שאין לה אח ורע במאה השנים האחרונות (לפחות מאז מגפת השפעת הספרדית שהפילה חללים רבים ברחבי העולם בין השנים 1918- 1920). משכך, בכל הנוגע לתנאי ש </span> <span> ל </span> <span> העדר צפיית הנסיבות המסכלות בעת כריתת החוזה, דומה שהוא בהחלט מתקיים בכל הנוגע למגפת הקורונה </span> </b> <span> ". </span> <span> </span> </p> <p> <span> חדל"ת (מחוזי תל אביב-יפו) 26076-02-20 עו"ד ישראל בכר- נאמן של עמודי שלמה אחים ידגרוב סחר בע"מ נ' מערכות נוחות (2007) בע"מ (פורסם בנבו, 08.07.2020) </span> </p> <p> <span> נבקש לציין כי באותו עניין דחה לבסוף כב' השופט ברנר את טענת סיכול החוזה בשל אי-התקיימות שני התנאים הנוספים לצורך קבלת הפטור. </span> </p> <p> <span> כפי שניתן לראות אין אחידות דעים בקרב בתי המשפט בשאלה שעסקנו בה והמשוכה קשה לצליחה. ככל שנוצר אצלכם קושי מסוג כזה או אחר בשל משבר מגפת הקורונה אתם מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו - פרטי יצירת קשר <span> מפורטים בתחתית העמוד </span> </span> <span> . </span> </p> <p> <span> לעיון במסקנות הצוות הבין-משרדי -  <span> <a href="https://www.gov.il/BlobFolder/reports/corona-contracts-report/he/contracts-report-corona.pdf" target="_blank"> לחץ כאן </a> <span> . </span> </span> </span> </p> <p> <span> <span> לעיון בחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 באתר נבו - </span> <b> <a href="https://www.nevo.co.il/laws/#/5fe0883d521b0561886eeff3" target="_blank"> לחץ כאן </a> <span> . </span> </b> </span> </p> <p> <span> <b> <span> לעיון בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 -  <span> <a href="https://www.nevo.co.il/laws/#/5fe46351521b0561886efb58" target="_blank"> לחץ כאן </a> <span> . </span> </span> </span> </b> </span> </p> <p> <span> נכתב ע"י עו"ד איתי למברגר. </span> </p> <p> <span> האמור במאמר זה או בכל מאמר אחר באתר זה הינו בבחינת מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.  ככל שמי מהמבקרים באתר יבחר לעשות כן הרי הוא פועל על אחריותו המלאה בלבד. </span> </p> </span> <p> </p> </div> Wed, 13 Jan 2021 12:13:38 GMT https://www.avf-law.co.il/coronavirus-contracts קורונה,שכירות,חוזה,סיכול חוזה thumbnail main image https://www.avf-law.co.il/cancellation-of-grant מה אומר החוק החדש באשר לעסקאות שנעשו בסמוך לפני שאדם החל הליך חדלות פירעון. האם חל שינוי לעומת הדין הקודם? <div data-rss-type="text"> <p> </p> <span> <p> כאשר אדם נכנס להליכי חדלות פירעון ניתן לבטל פעולות הענקת נכסים שבוצעו לפני תחילת ההליכים בעניינו.  </p> <p> בהתאם לדין הקודם (סעיף 96 לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש"ם-1980) כל הענקה שבוצעה עד שנתיים לפני שנעשה האדם פושט רגל, בוטלה באופן אוטומטי. במקרה של הענקה שבוצעה מוקדם משנתיים ועד עשר שנים ממועד שנעשה אדם פשיטת רגל, חזקה שהפעולה מבוטלת אלא אם הוכח שבמועד ההענקה המעניק היה כשר פירעון של כל חובותיו מבלי להיזקק לנכס המוענק.  </p> <p> לעומת זאת, הדין החדש (סעיף 220 לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, תשע"ח-2018) קובע שההענקות <span> אינן </span>  מבוטלות באופן אוטומטי ולא קיימת חזקה שהפעולה מבוטלת. בהתאם לחוק החדש, בסמכות בית משפט להורות על ביטול ההענקה. יתרה מכך, בהתאם לחוק החדש - ניתן לבטל הענקות שבוצעו עד שנתיים לפני שניתן צו לפתיחת הליכים, ובמקרה של קרוב משפחה עד ארבע שנים. כלומר, קוצרה באופן משמעותי התקופה שמכוחה ניתן להוסיף נכסים לקופת הנשייה.  </p> <p> ישנם שלושה תנאים מצטברים אשר בהתקיימם בסמכות בית משפט לבטל את ההענקה: </p> <p> (1) הפעולה נעשתה בלא תמורה או בתמורה שאינה הולמת בנסיבות העניין; </p> <p> <span> (2) מועד ביצוע הפעולה חל בתקופה שתחילתה שנתיים לפני מועד הגשת הבקשה לצו לפתיחת הליכים, ולגבי פעולה לטובת קרוב – ארבע שנים לפני המועד האמור; </span> <br/> </p> <p> <span> (3) במועד ביצוע הפעולה היה החייב בחדלות פירעון או שביצוע הפעולה הביא אותו לחדלות פירעון. </span> <br/> </p> <p> כאשר חזקה שאדם היה בחדלות פירעון בתקופה האמורה בסעיף קטן (2), אלא אם כן הוכח אחרת. </p> <p> לדעתנו חל כאן שינוי משמעותי בדין, שכן אף אם ההענקה נעשתה חודשים מספר לפני שניתן צו לפתיחת הליכים, אין ההענקה בטלה ואף קיימת אפשרות להוכיח שניתן להותירה על כנה.  </p> <p> לדוגמה - אדם הסתלק בחודש דצמבר 2019 מירושת אביו המנוח כדי להותיר את העיזבון לזכות אמו האלמנה והמבוגרת. מספר חודשים לאחר מכן, פרצה מגיפת הקורונה וגרמה לקריסת עסקיו של אותו אדם באופן שהביא אותו למצב של חדלות פירעון. בהתאם לדין הישן, באופן אוטומטי הסתלקותו של אותו אדם הייתה מבוטלת והירושה לה היה זכאי הייתה מתווספת לנכסי קופת הנשייה. כעת, בהתאם לדין החדש, אין הפעולה מבוטלת ואותו אדם יכול להוכיח שבמועד הסתלקותו מהירושה לא היה במצב של חדלות פירעון ומכאן שהירושה לא תיכלל בקופת נכסי הנשייה ותיוותר בידי אמו האלמנה.  </p> <p> לעיון בחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, תשע"ח-2018 באתר נבו -  <span> <a href="https://www.nevo.co.il/law_html/law01/501_802.htm" target="_blank"> לחץ כאן </a> <span> . </span> </span> </p> <p> <span> <span> לעיון בפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש"ם-1980 באתר נבו -  <span> <a href="https://www.nevo.co.il/law_html/law01/p198_001.htm#Seif108" target="_blank"> לחץ כאן </a> <span> . </span> </span> </span> </span> </p> <p> <span> <span> <span> <span> נכתב ע"י עו"ד איתי למברגר. </span> </span> </span> </span> </p> <p> <span> <span> <span> <span> האמור במאמר זה או בכל מאמר אחר באתר זה הינו בבחינת מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי. ככל שמי מהמבקרים באתר יבחר לעשות כן הרי הוא פועל על אחריותו המלאה בלבד. </span> </span> </span> </span> </p> </span> <p> </p> </div> Wed, 13 Jan 2021 12:13:37 GMT https://www.avf-law.co.il/cancellation-of-grant קופת הנשייה,ביטול הענקה,חדלות פירעון thumbnail main image https://www.avf-law.co.il/agrexco בשל העובדה שמשרדנו מייצג מאות נושים בתיק זה, יובאו להלן עדכונים שוטפים לנוחיותכם. <div data-rss-type="text"> <div> <span> </span> </div> <span> <a href="/"> </a> <div> <a href="https://irp-cdn.multiscreensite.com/0ab47f83/files/uploaded/%D7%93%D7%95%D7%97%20%D7%97%D7%A7%D7%99%D7%A8%D7%94.pdf" target="_blank"> <font> <span> דוח חקירה  </span> </font> </a> </div> </span> <span> </span> <div> </div> </div> <div data-rss-type="text"> <div> <span> </span> </div> <span> <a href="/"> <font> </font> </a> <div> <span> <a href="https://irp-cdn.multiscreensite.com/0ab47f83/files/uploaded/%D7%93%D7%95%D7%97%20%D7%9E%D7%A9%D7%9C%D7%99%D7%9D.pdf" target="_blank"> דוח משלים </a> </span> </div> </span> <span> </span> <div> </div> </div> <div data-rss-type="text"> <div> <span> </span> </div> <span> <a href="/"> <font> </font> </a> <div> <span> <b> <font> <a href="https://irp-cdn.multiscreensite.com/0ab47f83/files/uploaded/%D7%98%D7%99%D7%95%D7%98%D7%AA%20%D7%9B%D7%AA%D7%91%20%D7%AA%D7%91%D7%99%D7%A2%D7%94.pdf" target="_blank"> <span> טיוטת כתב תביעה </span> </a> </font> </b> </span> </div> </span> <span> </span> <div> </div> </div> <div data-rss-type="text"> <div> <span> </span> </div> <span> <a href="/"> <font> </font> </a> <div> <span> <b> <a href="https://irp-cdn.multiscreensite.com/0ab47f83/files/uploaded/%D7%93%D7%95%D7%97%20%D7%9E%D7%A9%D7%9C%D7%99%D7%9D%20%D7%9E%D7%98%D7%A2%D7%9D%20%D7%94%D7%9E%D7%A4%D7%A8%D7%A7%D7%99%D7%9D%20%D7%91%D7%A2%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%9F%20%D7%A0%D7%A1%D7%99%D7%91%D7%95%D7%AA%20%D7%A7%D7%A8%D7%99%D7%A1%D7%AA%20%D7%94%D7%97%D7%91%D7%A8%D7%94.pdf" target="_blank"> <span> דוח משלים מטעם המפרקים בעניין נסיבות קריסת החברה </span> </a> </b> </span> </div> </span> <span> </span> <div> </div> </div> <div data-rss-type="text"> <div> <span> </span> </div> <span> <a href="/"> <font> </font> </a> <div> <span> <b> <a href="https://irp-cdn.multiscreensite.com/0ab47f83/files/uploaded/%D7%93%D7%95%D7%97%20%D7%97%D7%95%D7%A7%D7%A8%20%D7%9E%D7%9E%D7%95%D7%A0%D7%94.pdf" target="_blank"> <span> דוח חוקר ממונה </span> </a> </b> </span> </div> </span> <span> </span> <div> </div> </div> Wed, 20 May 2020 11:13:38 GMT https://www.avf-law.co.il/agrexco thumbnail main image